重庆市第二中级人民法院
民事判决书
（2019）渝02民终2334号
上诉人（原审被告、反诉原告）：屈德荣，男，1974年4月23日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
委托诉讼代理人：古光轩，重庆豪文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹德彬，男，1966年1月3日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：黄意邦，重庆市梁平区中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡万清，女，1966年7月26日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
上诉人屈德荣因与被上诉人尹德彬、蔡万清房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2018）渝0155民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
屈德荣上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回尹德彬、蔡万清的全部诉讼请求，并判决由尹德彬、蔡万清返还房屋租金301 442元；2、本案一、二审诉讼费用由尹德彬、蔡万清负担。事实及理由：1、尹德彬、蔡万清阻止屈德荣全面、整体装修案涉房屋，并非阻止其中一部分的装修，其目的是迫使屈德荣上涨租金。一审判决对于该部分事实认定不清。2、2016年6月1日，双方收到装修纠纷的终审判决，但尹德彬、蔡万清并未息诉，也未停止阻止屈德荣全面、整体装修案涉房屋。尹德彬、蔡万清还就该案向重庆市高级人民法院申请再审，导致屈德荣被迫提出解除案涉合同，直至2017年8月24日双方达成庭内和解协议，其间尹德彬、蔡万清再次提出解除案涉合同恢复原状的诉讼，充分说明了阻止装修时间。一审判决认定阻止装修结束时间为2016年6月1日，没有事实根据。3、屈德荣没有违约行为。相反，尹德彬、蔡万清涨价不成，强行阻止屈德荣装修房屋，有故意且恶意的违约行为。一审判决对于双方违约的事实认定含糊不清。4、屈德荣的装修行为合法正当，没有过错且无违约行为。尹德彬、蔡万清请求恢复原状已被判决驳回，又提出本案诉讼属于重复诉讼。一审错误判决屈德荣恢复房屋的玻璃、扶手，且否定了生效判决的既判力。5、2016年6月20日至2017年9月14日期间，尹德彬、蔡万清一直在阻止屈德荣装修房屋，一审错误判决支付该期间的租金。屈德荣请求返还租金301 442元，应当得到支持。一审错误判决尹德彬、蔡万清返还租金72 126.60元。
尹德彬、蔡万清在二审中辩称，尹德彬、蔡万清对一审多处判决双方按比例分担费用也不服，考虑到“以和为贵”没有提出上诉。屈德荣在一审中反诉请求为返还租金390 767元，上诉时改变了请求，仅请求返还租金301 442元。屈德荣的上诉请求与查明事实不符，上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。
尹德彬、蔡万清向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2009年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令屈德荣支付2016年6月20日至2017年6月19日的租金112 772元及资金占用损失9 743元；3、判令屈德荣支付2017年6月20日至2017年9月14日的租金27 838元及资金占用损失501元；4、判令屈德荣返还海尔空调八台（其中5P的2台、3P的1台、2P的5台），如不返还则赔偿损失40 000元；5、判令屈德荣承担拆除房屋增高的400平方米费用29 600元，其中拆除费13 500元，运渣费16 100元；6、判令屈德荣返还雕刻的门窗共计332平方米，其中雕刻的窗户122平方米、门210平方米，如不返还则折价赔偿149 400元；7、判令屈德荣赔偿因拆除窗户后安装玻璃的费用43 040元；8、判令屈德荣赔偿楼梯栏杆扶手损失15 600元；9、判令屈德荣拆除门头玻璃并返还原菜根香的门头；10、本案诉讼费由屈德荣承担。
屈德荣向一审法院反诉请求：判令尹德彬、蔡万清返还2012年6月20日至2016年6月20日期间的房屋租金390 767元；2、判令尹德彬、蔡万清停止使用房屋至2019年6月20日。
一审法院经审理查明，尹德彬与蔡万清系夫妻关系。2009年6月1日，尹德彬（甲方）与屈德荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：尹德彬愿意将位于梁平县梁山镇大众街青云小区二楼（原重庆菜根香梁平店）的房屋（即案涉房屋）出租给屈德荣使用，从事商业经营活动；出租房屋面积700多平方米；屈德荣对该房屋现在装修及设施、设备及相关用具有使用和保管的权利与义务；该房屋租赁期壹拾年，自2009年6月20日起至2019年6月19日止；屈德荣向尹德彬承诺，租赁该房屋作为开办美容美发使用；屈德荣如要求续租，则必须在租赁期满壹个月之前书面告知，重新签订租赁合同；房屋第一年租金为75 000元（大写：柒万伍仟元整），屈德荣须先缴清租金和保证金后再进场开展经营活动，每年租金在上一年租金的基础上按6%递增；在屈德荣租赁房屋期间，由屈德荣负责交纳各种税费以及经营产生的水、电、气、视、讯等费用；房屋租赁期满后，屈德荣对其固定总装潢设施不得进行损坏，只能搬迁其活动设施设备，原则损失部分由屈德荣负责赔偿。此外，双方在合同中还约定了其他权利义务。
屈德荣承租案涉房屋后即进行了装饰装修，面积约350平方米，用作美容美发经营使用。同时，屈德荣将部分承租房屋出租给次承租人，面积约350平方米，并由次承租人对承租房屋进行了装饰装修。
2013年9月27日，尹德彬、蔡万清提起诉讼，请求变更合同，上涨租金为每年300 000元，被一、二审法院依法判决驳回诉讼请求。
2014年1月20日左右，屈德荣拟对租赁房屋进行装修，尹德彬、蔡万清阻止施工，双方发生纠纷，导致屈德荣停止了对房屋的装修。但屈德荣对租赁房屋的自用部分约350平方米仍在继续使用，而对原转租部分约350平方米的房屋未能进行装修及正常的使用。
2015年6月10日，尹德彬、蔡万清提起诉讼，请求判决屈德荣对租赁的房屋停止侵害、恢复原状，一审胜诉。屈德荣上诉后，二审法院认为尹德彬、蔡万清请求恢复原状缺乏充分的依据，遂改判驳回尹德彬、蔡万清的诉讼请求。屈德荣于2016年6月1日收到该案的终审判决即（2016）渝02民终421号民事判决。尹德彬、蔡万清针对该终审判决提出再审申请，被重庆市高级人民法院依法驳回。
2016年6月12日、7月23日，屈德荣先后向尹德彬发送两份《解除合同通知书》，以对方多次违约为由要求解除案涉合同，如对解除合同有异议，应在2016年7月30日前依法提出，否则视为同意解除合同并赔偿租金、损失、违约金等。2016年9月8日，尹德彬、蔡万清提起诉讼，请求确认屈德荣发出的两份《解除合同通知书》无效。屈德荣提出反诉，请求判决尹德彬、蔡万清赔偿其损失1 800 000元，退还房屋租金301 441元，判令房屋租赁期限顺延至2022年6月20日。一审法院于2016年11月30日作出（2016）渝0228民初4248号判决：1、屈德荣于2016年6月12日、2016年7月23日向尹德彬发送的两份《解除合同通知书》无效；2、驳回尹德彬、蔡万清及屈德荣的其他诉讼请求。该判决同时认定屈德荣的反诉与本诉不关联，可另案主张权利。双方当事人针对该案判决书均没有提出上诉，该判决已经发生法律效力。
2017年6月15日，尹德彬、蔡万清再次提起诉讼，请求判令解除案涉合同，屈德荣支付2016年6月20日至2017年6月19日的租金，恢复案涉房屋门窗及其它设施原状并交还案涉房屋等。屈德荣提出反诉，同意解除租赁合同，判决尹德彬、蔡万清退还2012年6月20日至2016年6月19日的房屋租金304 898元等。在该案审理中，双方当事人于2017年8月24日达成庭内和解协议：1、尹德彬、蔡万清与屈德荣均自愿同意于2017年8月24日终止尹德彬与屈德荣于2009年6月1日签订的《房屋租赁合同》的履行；2、由屈德荣于2017年8月31日前将涉案商业房屋腾空后，按现状交付给尹德彬、蔡万清，双方在交付时制作交付清单；3、涉案租赁合同终止及房屋交付后，关于此前双方因履行租赁合同所产生的权利义务纠纷，包括起诉和反诉中没有处理的诉讼请求，由人民法院审理查明事实后通过调解或判决的方式进行处理等。在一审法院主持下，双方当事人于2017年9月14日对涉案房屋按现状进行了交付，并制作了交接清单，屈德荣交付了空调12台等物品并结清了水电气费，尹德彬、蔡万清收回了案涉房屋，此时出租房屋没有楼梯栏杆扶手且原外墙安装的门窗位置没有与室外进行隔离。2018年2月7日，一审法院作出（2017）渝0155民初3792号民事判决，尹德彬、蔡万清不服该判决，提出上诉。二审法院作出（2018）渝02民终834号民事裁定：1、撤销重庆市梁平区人民法院（2017）渝0155民初3792号民事判决；2、本案发回重庆市梁平区人民法院重审。
另查明，屈德荣向尹德彬、蔡万清缴纳了2009年6月20日至2016年6月19日之前的房屋租金，其中2013年6月20日至2014年6月19日的房屋租金94 686元，2014年6月20日至2015年6月19日的房屋租金为100 367元，2015年6月20日至2016年6月19日的房屋租金为106 389元。按合同约定计算，屈德荣尚未缴纳的2016年6月20日至2017年6月19日的房屋租金应为112 772元，2017年6月20日至2018年6月19日的房屋租金应为119 538元，（以上租金计算四舍五入到元）。屈德荣在2014年1月20日拟对其转租的面积约350平方米房屋进行装修时遭到尹德彬、蔡万清阻止。屈德荣在2017年返还承租房屋后，尹德彬、蔡万清对出租房屋的外墙安装了玻璃以保证房屋的正常使用，其面积为115.94平方米，按本地一般市场行情，市场价约为30 000元；尹德彬、蔡万清同时安装了一楼至二楼的栏杆扶手，其长度共为16米，但其中有2.8米并非出租房屋时安装有栏杆扶手，故尹德彬、蔡万清出租房屋时安装有栏杆扶手的长度应为13.20米，按本地一般市场行情，市场价约为5 000元。
一审法院针对尹德彬、蔡万清的起诉请求评析认为，尹德彬、蔡万清要求屈德荣支付2016年6月20日至2017年6月19日期间的房屋租金112 772元及资金占用损失9 743元。因屈德荣自2016年6月20日之后的租金尚未向尹德彬、蔡万清支付，双方的合同在2017年9月14日才终止履行。故屈德荣应当向尹德彬、蔡万清支付2016年6月20日至2017年6月19日期间的房屋租金112 772元。因双方对资金占用费并无合同约定，尹德彬、蔡万清要求按照商业银行同期贷款利率计算资金占用损失没有法律依据，可以中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算。尹德彬、蔡万清要求计算一年期间的资金占用损失，予以支持。故尹德彬、蔡万清主张的资金占用损失应以112 772元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率计算一年期间，资金占用损失应为4 906元（112 772元×4.35%=4 906元）。
尹德彬、蔡万清要求屈德荣支付2017年6月20日至2017年9月14日期间的租金27 838元及资金占用损失501元。因屈德荣自2017年6月20日之后的租金尚未向尹德彬、蔡万清支付，双方的合同在2017年9月14日才终止履行。故屈德荣应当支付2017年6月20日至2017年9月14日期间的租金28 165元（119 538元÷365×86=28 165元，四舍五入到元），现尹德彬、蔡万清要求屈德荣支付27 838元，予以支持。尹德彬、蔡万清还要求屈德荣支付资金占用损失，因双方并无合同约定，尹德彬、蔡万清要求按照商业银行同期贷款利率计算资金占用损失没有法律依据，可以中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算。故尹德彬、蔡万清主张的资金占用损失应以27 838元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率计算86天，资金占用损失应为285元（27 838元×4.35%÷365×86=285元，四舍五入到元）。
尹德彬、蔡万清要求屈德荣赔偿因拆除窗户后安装玻璃费用43 040元。因尹德彬、蔡万清在提出要求屈德荣停止侵害、恢复原状的诉讼中败诉，屈德荣在诉讼后可以继续进行装修而没有继续进行装修，导致屈德荣返还给尹德彬、蔡万清的房屋没有门窗，不能达到正常安全使用房屋的目的，双方均应对此承担相应的责任。故对尹德彬、蔡万清要求屈德荣赔偿安装玻璃费用的诉讼请求予以部分支持。经现场勘查后查明尹德彬、蔡万清安装玻璃的面积为115.94平方米，结合本地市场实际情况，酌情认定安装玻璃的费用为30 000元，由屈德荣承担12 000元，由尹德彬、蔡万清自行承担18 000元。
尹德彬、蔡万清请求判令屈德荣赔偿房屋楼梯栏杆扶手损失15 600元。基于上述分析，双方当事人均应对此承担相应的责任。故对尹德彬、蔡万清的该项诉讼请求予以部分支持。经现场勘查后查明尹德彬、蔡万清安装栏杆扶手13.2米，结合市场实际情况，酌情认定安装楼梯栏杆扶手的费用为5 000元，由屈德荣承担2 000元，由尹德彬、蔡万清承担3 000元。
双方当事人已于2017年8月24日达成庭内和解协议，一致同意终止《房屋租赁合同》的履行，也于2017年9月14日交还了承租房屋，双方实际已于2017年8月24日终止了《房屋租赁合同》履行。故对尹德彬、蔡万清解除合同的诉讼请求不予支持。
尹德彬、蔡万清以屈德荣交付的8台海尔空调不能正常使用为由要求屈德荣返还海尔空调8台。尹德彬、蔡万清向屈德荣出租房屋时交付了海尔空调8台，屈德荣向尹德彬、蔡万清返还房屋时向尹德彬、蔡万清交付了空调12台，包括尹德彬、蔡万清出租时交付的8台海尔空调。但尹德彬、蔡万清提供的证据不能证明屈德荣向其交付的8台海尔空调均不能正常使用，且屈德荣还多向尹德彬、蔡万清交付了4台空调。故对尹德彬、蔡万清要求屈德荣返还海尔空调8台的诉讼请求不予支持。
尹德彬、蔡万清要求判令屈德荣承担拆除房屋增高的400平方米费用29 600元，其中拆除费13 500元，运渣费16 100元。案涉合同约定，房屋租赁期满后，屈德荣对其固定总装潢设施不得进行损坏，只能搬迁其活动设施设备。因此，屈德荣并没有在合同到期后有拆除固定装潢的义务，而且，尹德彬、蔡万清曾经提起诉讼，要求屈德荣停止侵害、恢复原状，但被判决败诉。故对尹德彬、蔡万清的该项诉讼请求不予支持。
尹德彬、蔡万清要求屈德荣返还雕刻的门窗332平方米，其中雕刻的窗户122平方米、门210平方米，不返还则由屈德荣折价赔偿149 400元。尹德彬、蔡万清在出租房屋时即知晓屈德荣租赁该房用于经营美容美发业务，在屈德荣对租赁房屋进行初次装修时尹德彬、蔡万清也未提出异议，且在停止侵害、恢复原状的诉讼中败诉。故对尹德彬、蔡万清的该项诉讼请求不予支持。
尹德彬、蔡万清要求屈德荣拆除门头玻璃并返还原菜根香的门头。案涉合同约定，房屋租赁期满后，屈德荣对其固定总装潢设施不得进行损坏，只能搬迁其活动设施设备，原则、损失部分由屈德荣负责赔偿。因此，屈德荣并没有在合同到期后有拆除固定装潢的义务，而且，尹德彬、蔡万清在曾经提起的停止侵害、恢复原状诉讼中败诉。屈德荣在对租赁房屋进行装饰装修时拆除原门头并安装为玻璃门头，尹德彬、蔡万清也未提出异议。故对尹德彬、蔡万清的该项诉讼请求不予支持。
一审法院针对屈德荣的反诉请求评析认为，屈德荣请求尹德彬、蔡万清返还2012年6月20日至2016年6月20日期间的房屋租金390 767元。屈德荣在2014年1月20日时拟对租赁房屋进行装修，因尹德彬、蔡万清阻止发生纠纷而报警。尹德彬、蔡万清又于2015年6月10日提起停止侵害、恢复原状的诉讼，经二级法院审理后最终败诉，屈德荣于2016年6月1日收到该案的终审判决书。故尹德彬、蔡万清阻止屈德荣装修的时间应为2014年1月20日至2016年6月1日。尹德彬、蔡万清向屈德荣出租的房屋面积为700多平方米，其中部分由屈德荣自己占有使用，生效的（2016）渝02民终421号民事判决中已认定，屈德荣对剩余部分约350平方米的房屋进行再装修时受到尹德彬、蔡万清阻止。因此，可以认定尹德彬、蔡万清阻止屈德荣实际装修的面积约为350平方米。故尹德彬、蔡万清应当返还屈德荣自2014年1月20日起至2016年6月1日期间350平方米的房屋租金，该350平方米面积的租金应为120 211元（四舍五入到元），即2014年1月20日至2014年6月19日的租金19 456元（94 686元÷365天×150天÷700平方米×350平方米），2014年6月20日至2015年6月19日的租金50 184元（100 367元÷700平方米×350平方米），2015年6月20日至2016年6月1日的租金50 571元（106 389元÷365天×347天÷700平方米×350平方米）。 虽然尹德彬、蔡万清在此期间阻止了屈德荣对该部分房屋进行装修，但屈德荣在此期间仍对该部分房屋享有占有使用之权利，故酌情考虑尹德彬、蔡万清应当返还屈德荣房屋租金72 126.60元。
屈德荣要求尹德彬、蔡万清停止使用房屋至2019年6月20日。因双方当事人之间的《房屋租赁合同》已于2017年8月24日达成协议终止履行，且屈德荣已依据调解协议于2017年9月14日将租赁房屋返还尹德彬、蔡万清。故对屈德荣的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、由屈德荣向尹德彬、蔡万清支付2016年6月20日至2017年6月19日的房屋租金112 772元及资金占用损失4 906元；2、由屈德荣向尹德彬、蔡万清支付2017年6月20日至2017年9月14日的房屋租金27 838元及资金占用损失285元；3、由屈德荣赔偿尹德彬、蔡万清安装玻璃费用12 000元；4、由屈德荣赔偿尹德彬、蔡万清安装楼梯栏杆扶手费用2 000元；5、由尹德彬、蔡万清返还屈德荣房屋租金72 126.60元；6、上述一至五项判决内容品除后，由屈德荣支付尹德彬、蔡万清87 674.40元，限屈德荣在本判决生效后十日内付清；7、驳回尹德彬、蔡万清及屈德荣的其他诉讼请求。本诉案件受理费7 727.40元，由尹德彬、蔡万清负担4 845.60元，由屈德荣负担2 881.80元；反诉案件受理费7 161.50元，由屈德荣负担5 839.10元，由尹德彬、蔡万清负担1 321.90元。
本院二审期间，屈德荣提交了照片一张、电费、气费缴费清单、装修效果图，拟证明双方房屋的位置相邻，2017年8月交付房屋以后屈德荣还在继续使用尹德彬、蔡万清的电表、气表，案涉房屋系作为整体装修，一审法院认定该部分事实错误。尹德彬、蔡万清质证认为，上述证据均不属于二审期间的新证据，且与争议事实没有关联性，不能达到证明目的。经查，屈德荣提交的上述证据不属于二审期间新出现的证据，且与争议事实没有关联性，故不予采信。
经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是屈德荣的上诉请求能否得到支持。根据现已查明的事实以及相关法律规定，结合当事人的陈述，分别评析如下：
第一、屈德荣上诉提出尹德彬、蔡万清阻止其全面、整体装修案涉房屋，并非阻止其中一部分的装修，其目的是迫使屈德荣上涨租金，一审判决对于该部分事实认定不清。经查，一审法院作出（2015）梁法民初字第02202号民事判决：屈德荣停止侵害承租尹德彬、蔡万清的上楼梯左边的房屋，并在判决生效后三个月将案涉房屋恢复原状。屈德荣提出上诉后，本院判决撤销了上述判决，同时驳回尹德彬、蔡万清的全部诉讼请求。根据上述生效判决，足以认定屈德荣当时是对案涉房屋的部分进行装修，受到尹德彬、蔡万清阻止并引发诉讼。一审判决认定该部分事实清楚。屈德荣的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
第二、屈德荣上诉提出，一审判决错误认定对方阻止装修结束时间为2016年6月1日。经查，2016年6月1日，双方收到装修纠纷诉讼的终审判决。虽然尹德彬、蔡万清曾针对本案向重庆市高级人民法院申请再审，最终被裁定驳回。但并无证据显示，尹德彬、蔡万清在收到终审判决后再次实施阻止屈德荣装修案涉房屋的行为。屈德荣有权依据案涉合同以及生效判决，对案涉房屋进行合理装修。屈德荣虽然发出解除案涉合同的通知，但经诉讼未能达到其目的。因此，一审法院认定尹德彬、蔡万清阻止装修的时间为2014年1月20日至2016年6月1日，具有充分的事实根据。屈德荣的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
第三、屈德荣上诉提出自己没有违约行为，尹德彬、蔡万清涨价不成，强行阻止屈德荣装修房屋，有故意且恶意的违约行为，一审判决对于双方违约的事实认定含糊不清。经查，案涉房屋于2017年9月14日在诉讼中交还尹德彬、蔡万清，但屈德荣未能依据案涉合同约定，及时支付2016年6月20日至2017年9月14日期间的租金，具有违约行为。一审法院根据查明的事实以及案涉合同约定，判决屈德荣支付拖欠的租金、资金占用损失共计145 801元；同时，一审法院亦认定尹德彬、蔡万清阻止承租方装修案涉房屋，具有违约行为，应部分返还租金72 126.60元。因此，一审法院对于双方当事人违约行为的相关事实认定清楚。屈德荣的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
第四、屈德荣上诉提出其装修行为合法正当，尹德彬、蔡万清请求恢复原状已被判决驳回，又提出本案诉讼属于重复诉讼，一审错误判决屈德荣恢复玻璃、扶手，且否定生效判决的既判力。经查，尹德彬、蔡万清前次诉请恢复原状，案涉合同尚在履行之中，此次起诉请求恢复原状的前提是解除案涉合同。因此，尹德彬、蔡万清本次起诉不属于重复诉讼。根据案涉合同约定，屈德荣对固定总装璜设施不得进行损坏。一审法院根据双方的违约行为，酌情判决屈德荣赔偿尹德彬、蔡万清安装玻璃费用12 000元、安装楼梯栏杆扶手费用2 000元，并无不当，亦未否定生效判决的既判力。屈德荣的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
第五、屈德荣上诉提出，请求判决尹德彬、蔡万清返还租金301 442元，一审错误判决尹德彬、蔡万清返还租金72 126.60元。经查，屈德荣的起诉请求为判决尹德彬、蔡万清返还2012年6月20日至2016年6月19日的租金390 767元，上诉请求数额减少了起诉请求数额。案涉房屋包括两部分，即屈德荣自己经营美容美发的部分（约350平方米），以及转租他人用于开办舞蹈培训班的部分（约350平方米）。2014年1月20日左右，屈德荣对转租部分收回后打算重新装修再使用，受到尹德彬、蔡万清阻止，双方均报警，后经历一、二审诉讼，尹德彬、蔡万清败诉。2016年6月1日，屈德荣收到胜诉判决后本可以依据案涉合同的约定，正当装修案涉房屋后经营美容美发行业。但是，屈德荣却将该部分房屋闲置，未再继续装修。屈德荣在一审庭审中陈述，受到尹德彬、蔡万清阻止装修后，承租的房屋未再营业，但自己的房屋（与案涉房屋相邻）还在营业，承租的房屋有300多平方作为培训和库房使用。2016年7月装修自己房屋时将尹德彬、蔡万清的房屋隔出来，未再使用，案涉房屋一直空置，也未将案涉房屋还给尹德彬、蔡万清。屈德荣还曾陈述，自用的部分一直使用到2016年7月，没有营业，都是作为库房和培训在使用。蔡万清认可屈德荣使用部分案涉房屋开办理发培训班。根据案涉合同约定，屈德荣必须先缴清租金和保证金再进场开展经营活动。2016年6月20日以前的租金屈德荣均按年度自动缴纳，证明屈德荣能够自由使用案涉房屋。根据以上事实，一审判决认定尹德彬、蔡万清阻止屈德荣装修房屋的时间为2014年1月20日至2016年6月1日，阻止装修的部分为转租的约350平方米，同时认为屈德荣自用的部分房屋应当正常支付租金。即便屈德荣主张系全面整体装修，而非针对转租部分装修，但自用部分房屋在此期间仍在使用，未正常经营不构成免除或者返还租金的条件。因此，针对屈德荣提出返还2012年6月20日至2016年6月20日期间的全部房屋租金，一审法院认为仅应返还2014年1月20日至2016年6月1日期间约350平方米房屋的租金，均无不当。该350平方米虽然未能按照合同的约定经营美容美发行为，但也有使用价值，且一直在屈德荣占有控制之下，一审法院据此酌情判决尹德彬、蔡万清返还该部分房屋被阻装修期间对应租金120 211元的60%，即72 126.60元，亦无不当。屈德荣的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
综上所述，屈德荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11 099元，由上诉人屈德荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨继伟
审 判 员 柯 言
审 判 员 黄文革
二 〇 一 九 年 十月 十一日
书 记 员 章立立